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共享农庄把村里的空园盘活了——共享农庄引人关注。

共享农庄把村里的空园盘活了

共享经济的商业模式,正在暴风骤雨般地改变我们的生活方式。前阵子在北京创新创业“双创周”上,由北京市农委重点推荐的一种创新型住房模式——共享农庄引人关注。

据介绍,截至目前,北京已有2000多套农庄加入到了“共享农庄”之中,分布在包括房山、密云在内的11个近远郊区,其中60%位于北京一小时经济圈内。记者看到,以位于门头沟区的一套名为“梦我小区”的农庄为例,一套一宅一院的农庄,一年的租金为5.46万元。“市民既可以选择这种已经装修好的农庄,年租金从2万元到5万元,也可以定制或者自己装修,自己装修的农庄仅需要支付土地成本即可。”钟鹊飞解释称,由于是从农民手中统一租赁到宅基地,所有权依然在农民手中,但是通过这种模式农民一方面可以实现租金增收,另一方面也可以通过为自家或周边农庄提供物业服务的方式获取工作收入。“以租近为例,1年5万元的租金,农民可以分成2万元。

9月19日,国务院直属央企中国建材集团旗下A股上市公司北新建材(000786)、中国最大的新型建材产业集团,全球发展最快的新型房屋产业集团、全球先进的自主知识产权、国内唯一实现“材料房屋一体化”的北新房屋总经理尹稷华与全球首创“共享农庄”平台,全国首家领先的闲置农宅租赁合作服务交易供应商北京万鸿信息服务有限公司董事长钟鹊飞在全国双创活动周现场签订战略合作协议,将共同打造“共享农庄”,近期将大规模投入北京市场,成为北京市民、企业居住模式中的一个新品。

共享农庄把村里的空园盘活了——共享农庄引人关注。

深化农村土地制度

改革,实行所有权、承包权、经营权“三权分置”是继家庭承包制后农村改革的又一大制度创新,是农村基本经营制度的自我完善。要围绕正确处理农民和土地关系这一改革主线,不断探索农村土地集体所有的有效实现形式。2017年8月29日,国家允许包括北京在内的13城市试点集体土地建设租赁住房政策直接催生了“共享农庄”创新项目。

“共享农庄”简而言之就是在不改变农民所有权的前提下,将农村闲置住房进行个性化改造,形成一房一院一地,并根据需求改造为市民田园生活、度假养生、文化创意产业等多种模式,通过互联网、物联网技术为平台,与城市租赁住房需求对接,形成政府、集体经济组织、农户以及城市消费者“四赢”局面。

沿京承高速北行约100公里,密三路上一个不起眼的入口,就是密云田各庄镇张家庄村的村口。村民张和赵在张家庄村生活了大半辈子。

“张家庄村虽然在密云算个小村子,但也有一百来年的历史了。”张和赵老人告诉记者,百年之前,祖辈里的大太爷爷和太爷爷最先到张家庄村落户,人丁渐渐兴旺,一直到现在发展成了有200多户人家的村落。因为张姓是村子里的大户,所以这里就起名“张家庄村”。

“我们村民最早是靠种庄稼过活,现在改为种树养了,核桃树、栗子树,还有养猪养鸡,但主要都是老辈们在干农活。”张和赵说,年轻人都走出了村子,有在北京打工的,也有在外地打工的,像他自己的大儿子如今就在海南上班。也因为年轻人都出去了,一部分村民家里就出现了闲置的农房。

和一般人们概念中陈旧落后的村落不同,张家庄村留给记者的第一印象其实是整齐,大路平坦,房屋整齐,花红草绿,没有到处乱堆的垃圾,村中心甚至还有一处文化广场供村民们在此健身聊天。不过,就像是张和赵老人说的,在村里走上半圈,基本看不到一个年轻人的身影,只有老人和咿呀学语的幼儿。

年轻人离开之后闲置的农房该如何利用?三四年前,村民们就开始考虑这个问题。张和赵和老伴儿曾经尝试自己将闲置的房子出租给来自城里的一对退休老夫妻,但更多的村民却只能瞅着老房空着。村民齐光玉自己的宅子就已经空了近10年:“孩子上一年级时,我们从村子里搬走了,房子一直空着。”

村民们将出租难的问题,归结于交通和设施。张和赵说,同隔壁村子相比,到达张家庄村的公交车线路少,发车间隔长,最快的也要20分钟一趟,进出村子不算方便。另外,虽然城里人如今都喜欢到农村来体验旅游、呼吸新鲜空气,可村里这“三分地”的房子,都是老瓦、老砖、老窗,没有什么现代化设施,城里的年轻人不大看得上。

直到今年春节后,张和赵和齐光玉两人先后通过一个名为“共享农庄”的平台将自己闲置的农房租了出去,由平台负责房子的改造,并在互联网上寻找租客。记者在张家庄村采访时,齐光玉的房子已经通过了规划审批程序正在进行改造,租客张女士也已经租下了齐光玉的房子。“听说给房子做设计的还是一位知名设计师呢,我看过设计图,还挺满意的。”齐光玉告诉记者,他粗略算过,通过租房,自己每年差不多能增收1万元,“这对我们农户来说就很可观了,好几位村民都看着我这房,说收益好的话他们也要租出去。”

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现象:闲置农房如何变资产?

齐光玉口中的“共享农庄”,是一个以“互联网+”的模式专业从事闲置农宅租赁合作的服务平台。简单地说,就是在不改变农民所有权的前提下,将农村闲置住房进行个性化改造,形成一房一院一地,并根据需求改造为市民田园生活、度假养生等多种模式,再通过互联网对外出租,与城市租赁住房需求对接。

“我们都知道,之前国家发布政策,允许包括北京在内的13座城市试点集体土地建设租赁住房,共享农庄也是遵循此政策应运而生。”运营商北京万鸿董事长钟鹊飞告诉记者,随着城市化的快速发展,农村资源闲置、人力外流“空心化”问题成为令政府和农民头疼的问题。北京这样的特大型城市,同样存在“城市病”和“农村病”。而“共享农庄”平台,就是在农民自愿、自主、自发参与的基础上,在不影响正常农村生产生活的环境下,尊重农村的发展现状与传统民俗风情,引导农民盘活资源、参与创业或发展第三产业,增加农民收入,增强市场与经营意识。

“闲置农房资源的盘活,必须要把各种社会资源和村集体、村民都串联在一起,每个参与方各司其职。”钟鹊飞介绍,截至目前,北京已有超过2000套闲置的农房加入到“共享农庄”平台之中,分布在包括房山、密云在内的11个近远郊区,其中60%位于北京“一小时生活圈”内。因为是从农民手中统一租赁宅基地,所有权依然在农民手中,但是通过这种模式农民一方面可以实现租金增收,另一方面也可以通过为自家或周边农庄提供物业服务的方式获取工作收入。

将手中的闲置农房拿出来后,农民能获得怎样的财产性收入?钟鹊飞告诉记者,通过2000多套闲置农房的探索,目前建立了四个主要收益模式。一是租赁共享模式,农民每年以租金方式获得收入;二是“三权”共享模式,农民从宅基地的使用权上部分退出,相应地获得一次性的使用权让渡收益;三是共建共享模式,农民拿出闲置农房,各种社会资源进来分别负责改造、管理、经营等,再以约定比例分配收益;最后就是自建共享模式,农民自己改造闲置农房,然后把房源拿到互联网上共享出去。“每一种模式下,农民的参与程度不同,根据自主意愿来选择模式。”

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曙光:“一号文件”点题盘活闲置农房

北京郊区究竟有多少套农民闲置房?最近的一次数据来源于2016年的北京市深化农村改革现场会。根据当时的媒体报道,彼时北京周边农村闲置房屋数量超过140万套。

如何盘活农民们的闲置房?这已经成为农村改革中的一个重要问题。2018年的中央“一号文件”就指出,将完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,放活农村宅基地与农村房屋的使用权,同时开展农村宅基地“三权分置”工作,通过农村闲置宅基地与闲置农房的多元化利用为乡村振兴战略助力,推动农村快速发展。

3月26日,北京市农委等7部门也联合制定了《关于规范引导盘活利用农民闲置房屋增加农民财产性收入的指导意见》。《指导意见》中指出,盘活利用农民闲置房屋应在农民合法宅基地上的房屋进行,原则上应以农户现有集体建设用地(宅基地)使用权证或相关规划、建设部门核发的建房手续作为权利证明依据。此项工作要在规划保留的村庄内开展,房屋应符合本市城市总体规划和土地利用总体规划、产权归属清晰、处于闲置状态和可安全使用等要求,并经集体经济组织认可。要以农村集体土地所有权、农民宅基地使用权和房屋所有权不变为前提,充分尊重当地农民意愿,按照依法、自愿、有偿的原则进行。

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期盼:配套细则尽快落地

“看到这份《指导意见》,我们也觉得很受鼓舞,政府现在对农村和农民的重视提到了非常高的高度。”做了多年农村闲置土地资源利用的研究,钟鹊飞也呼吁,有了纲领性指导意见后,还需要配套性的细则文件。一方面,对于农村宅基地的确权工作,希望相关部门能建设一个数据库,以能准确判断宅基地的权属。同时,在不违反政策“红线”的基础上,适当把“前门”开得大一些,多鼓励社会资源和创新业态参与到闲置农房的流转与乡村振兴之中,并对各种社会力量加强监管。另一方面,具体到闲置农房的改造上,对于改造方案的申报审批,希望可以出台一套统一的规定。

“现在对于闲置农房改造方案的审批,每个镇的规定都不一样,快的半个月就能完成,慢的可能需要一年。”钟鹊飞说,去年年底平谷区已经针对农房改造出具了一个统一管理办法,“希望更多的区也能关注到这个问题。”

据了解,“共享农庄”的在线服务平台“庄家”手机客户端已于2016年正式上线,“共享农庄”目前主要定位在北京一小时经济圈内的乡村内推广,立足于为城市居民提供安心、生态、情趣的近郊“农庄”生活。“庄家”平台目前已经积累了两千多套农庄资源,这些农庄今后将根据城市用户需求,进行规划设计,主要采用北新房屋专门研发的装配式产业化改造技术和产品,并陆续在全国大中型城市大规模推广这一模式,预计未来五年“庄家”共享农庄平台将在全国盘活利用闲置农宅院落近十万套,每套租赁农庄将提高农民财产性收入150%以上。

除此之外,已有多地开始试水“共享农庄”:

海南·2020年全省1000个“共享农庄”试点

今年7月,海南省人民政府印发《关于以发展共享农庄为抓手建设美丽乡村的指导意见》,全面支持发展“共享农庄”,使农民转变成为股民、农房转变成为客房、农产品现货转变成为期货、消费者转变成为投资者,促进农民增收、农业增效、农村增美。

在设想中,农民通过租赁合作、股份合作、生产合作、劳务承包或务工参与共建共享实现增收。2017年海南每个市县试点建设2个至3个共享农庄,至2020年全省力争建成1000个。

共享农庄把村里的空园盘活了——共享农庄引人关注。

一、扶持政策

1发展“共享农庄”财政支出优先保障

完善财政支持政策。积极创新财政投入使用方式,探索推广政府和社会资本合作,采取先建后补、贷款贴息、贷款担保等方式支持发展“共享农庄”。

2拓宽抵押物范围积极向农庄发放贷款

创新金融保险政策。拓宽抵(质)押物范围,积极开展存货抵押、订单抵押、畜禽产品抵押等创新业务,向资信情况良好的农庄积极发放信用贷款等。

3鼓励文昌利用土地试点“共享农庄”

落实用地政策。鼓励文昌市利用“农村集体经营性建设用地入市试点”的政策发展“共享农庄”,取得经验后适当在全省推广。

4对“共享农庄”基础设施项目给予奖补

鼓励市民下乡参与建设“共享农庄”。对以租赁合作方式利用空闲农房建设“共享农庄”的,由市县政府给予奖补。对发展“共享农庄”中的基础设施和公共服务设施项目给予奖补等。

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